http://www.ninbai-kaiketucenter.net/ 任意売却で競売後に苦しまないようにしましょう！住宅ローン地獄からは必ず逃げ出せることができます！任意売却のお引越し代の交渉を債権者に売却代金から配分して下さるよう交渉の技も得意としております。苦しい胸の内をお聞かせください。必ず力になれるよう努力致します。 ja Copyright 2008 Fri, 04 Jul 2008 01:02:43 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 貴方は説得されるだけです 貴方に依頼をされた分けではないのですから、それは仕方なのないことでしょう。　この際の業者さんは銀行さんの代弁者(エイジェント)です。　従って貴方の主張・希望を依頼主に多くは押しつけません。 任意売却には貴方の代弁者(エイジェント)が絶対的に必要となります。 私たちプロが貴方の希望・主張を銀行さん側にぶつけて行きます。　誰のために働く業者なのかを見極めてご依頼ください。 先ずは銀行へ連絡を 事情を打ち明けて 先ずは、融資を受けている金融機関へ、現在の住宅ローンの状況、今後の返済の状況をご説明してください。　滞納が無ければリスケ(リスケジューリング)の提案を受け入れてもらえる可能性は有ります。　 滞納が有る場合 即、任売を勧められるかも 返済のリスケをお願いしても、滞納が有る際には、先ず一旦、滞納分の一括入金を求められます。　しかし、滞納分全額を返済しても確実にリスケを認めてくれるとは限りません。 貴方の収入および個人信用情報の査定がここでまた行われます。　これで、結構弾かれる方がおります。　リスケが弾かれますと、任売を求められることになります。 ]]> http://www.ninbai-kaiketucenter.net/060/post_54.html http://www.ninbai-kaiketucenter.net/060/post_54.html 060銀行紹介の任意売却業者 Sun, 20 Jul 2008 01:02:43 +0900 仲介手数料は、3% + 6万円 + 消費税 特殊なケースですが、時々、銀行さんが公認してくれる "親子間売買", "親戚間売買", "兄弟間売買" が有ります。 普通、親子間売買の場合には一般の仲介と同じ扱いとなりますので、売る側・買う側の両方から仲介手数料が仲介会社に入ります。　そこで、銀行さんは当行推薦の業者を使ってくれれば、仲介手数料を片側の半分だけで良いですよと提案して来ます。　仲介手数料が半分になるとお得な気持ちになりますが実際のところはそれ程でも無いのです。　 実は、これが言葉のマジック/トリックなのです。 この提案は、銀行さんがより多くお金を回収するための提案なのです。 ]]> http://www.ninbai-kaiketucenter.net/060/post_53.html http://www.ninbai-kaiketucenter.net/060/post_53.html 060銀行紹介の任意売却業者 Sun, 20 Jul 2008 01:02:04 +0900 指定業者以外は駄目！ 脅し文句です。 銀行さんの中には任意売却業者に相談をしたり、依頼をしたりすることは出来ませんと言ってくる場合が有ります。　当行でしていした不動産業者以外のご利用は出来ませんと言われることが有ります。 気にしないでください。 任売の業者はどこにするかは貴方の自由です。　貴方のために働く当社のような独立した業者を選出してご依頼ください。 ]]> http://www.ninbai-kaiketucenter.net/060/post_52.html http://www.ninbai-kaiketucenter.net/060/post_52.html 060銀行紹介の任意売却業者 Sun, 20 Jul 2008 01:01:03 +0900 業者は依頼様のために仕事をします 社長の写真 住宅ローンの滞納が始まってしまうと、銀行から呼出を受けます。 初回は、住宅ローンの返済方法・返済条件、いわゆるリスケジューリングの提案を受けることになると思います。 リスケジューリングで返済方法を変えたにも関わらず、住宅ローンの延滞が始まってしまった場合には、また銀行から呼出を受けます。 この2回目の呼出の際に、銀行側から任意売却の提案を受けることになります。 この任意売却の提案を受けるさいに、銀行さん側から業者の推薦を受けます。　銀行さん側としては、1円でも多く融資をしたお金を回収したいと考えております。　従って、自分たちの意向に従って自分たちのために働いてくれる不動産業者が好ましいのです。 ]]> http://www.ninbai-kaiketucenter.net/060/post_51.html http://www.ninbai-kaiketucenter.net/060/post_51.html 060銀行紹介の任意売却業者 Sun, 20 Jul 2008 00:59:09 +0900 基本的に債務の有るご依頼人からは一円たりとも頂きません。 ご依頼主様に費用を捻出するだけの余裕が全く無い状態でありましても、任意売却を承ります。 また任意売買以外の個人再生の方法なども含めて、ご依頼主様に最適な方法をご提案致します。 個人再生などで弁護士費用等が生じる場合にはご負担を願っております。 任意売却の交渉手数料やコンサルティング料と称して、金銭を請求するところもあるようですが、当社では一切そのような事はございませんので、安心してご相談下さい。 任意売却 - 無料　（成功報酬） 任売の仲介手数料等の諸費用は全て債権者より支払われますので、ご依頼主様の負担はありません。安心してご依頼ください。 お電話によるご相談 - 無料 ご納得いただけるまで何度でもお電話をください。　フリーダイヤルとご用意いたしております。 フリーダイヤル：　0120-714-356 弊社の担当によるご自宅訪問でのご相談 - 全国無料 遠隔地にお住まいの方の場合には、交通費は当初、お立て替え願います。　任意売却終了時にお立て替え願った交通費を精算させていただきます。 ]]> http://www.ninbai-kaiketucenter.net/100/post_49.html http://www.ninbai-kaiketucenter.net/100/post_49.html 100料金・費用 Sun, 20 Jul 2008 09:52:06 +0900 親子・親族の方などに購入していただく任意売却は可能です。 しかし、可能と言っても普通の不動産売買のようには行きません。　そして、親子間・親族間売買を希望する人たち全員が可能というわけでは有りません。　 親子間売買・親族間売買の問題点は銀行から融資をしてもらえる確率が低いという点です。　しかし、当社にご相談ください、銀行・ノンバンクなどさまざまな金融機関とのパイプにより数多くの親子・親族間売買を成立しております。 実績が他社とは違います。 大手の金融機関でも、ローンを組まれる方のお勤め先・年収・勤続年数等などの属性によっては親子・親族間売買のローンを認めてくれることも有ります。 ノンバンク系では親子・親族間売買でもローンを扱う会社もございます。　しかし金利と手数料が高いこととある程度の担保力がなければ無理なことなどの問題が有るかもしれませんが、ノンバンクを利用するのも選択肢の一つです。 ノンバンク系の親子・親族間売買への金利は高いです。 しかし、どうしてもその愛着のある家を守らなければならない状況に置かれている場合には、多少金が高めでも背に腹は代えられないでしょう。 金利が高いので融資を諦め、その不動産を手放すか、金利が高くても融資を受けその家を守るかは価値観の違いです。 その他、いくつかの方法もございます、ここでは公表することが出来ません、まずはお電話を0120-316-710きっとお力になれると自負しております。 ]]> http://www.ninbai-kaiketucenter.net/110/post_48.html http://www.ninbai-kaiketucenter.net/110/post_48.html 110親子間売買 Sun, 20 Jul 2008 09:47:24 +0900 不動産競売の大まかな流れです 融資を受けている金融機関、地域および業者により多少の相違がございます 競売を考えなければいけない時 住宅ローンを滞納しまい、銀行から期限の利益の喪失が来たとき。 住宅ローン保証会社から代位弁済の通知が来て一括返済を求められているとき。 担保不動産競売開始決定通知が届いたら。 残る住宅ローンの一括返済ですので、現金がご用意出来なければ債権者は、持ち主の意思を無視して競売で現金化して回収を図って来ます。 [ 1 ] 住宅ローンを滞納 1ヶ月住宅ローンの支払いを遅延すると、督促状が来ます。 [ 2 ] (銀行)債権者からの呼び出し・その後の支払いについての相談 約2ヶ月住宅ローンの支払いを滞納すると、債権者から呼び出され返済について話し合いの場がセッティングされます。　この時に、月々の返済額の減額を認めてくれることも有ります。 [ 3 ] 銀行の提案に応じない 債権・担保物権などが求償権の範囲でローン保証会社に移転して、完全なる不良債権として扱われるようになります。 そして、個人信用情報に事故としての記録が残ることになります。　このことを通称ブラックと云います。　これ以降、金融機関等からの借入が困難になります。 [ 4 ] 差押 差押とは担保権実行の為の手段であり、債権者が競売開始を申し立てた時点で不動産に設定される登記です。　以後、不動産の所有者は不動産を自由に処分することが出来なくなります。 [ 5 ] 競売 不良債権となった債務の最終処理の手段です。　競売を阻止することは出来ません。 [ 6 ] 入札 競売の最終段階です。　実務的には期間入札が間近に迫ると、任意売却に応じてもらえない事が多くなります。　（原則的には開札の前日まで応じてもらえるはずですが。） [ 7 ] 立退き 落札者との金銭的な話し合いに応じて物件を引渡すか、あるいは話し合いに応じず立ち退きを拒むか。　どちらの場合にも占有を続ける正当な権限がありませんので、いずれは立退かざるを得なくなります。　強制執行もあり得ます。 時系列的にみる競売 住宅ローンの滞納が始まって3ヵ月 ～ 6ヵ月後に期限の利益を喪失となります。 この期間は金融機関により大きく異なります。 競売開始決定通知が届きます 競売開始決定通知が郵送されてから約10ヵ月後には立ち退きとなります。　競売になってから約10ヵ月後には、自宅からの退去をもとめられます。 http://www.ninbai-kaiketucenter.net/090/post_47.html http://www.ninbai-kaiketucenter.net/090/post_47.html 090競売について Sun, 20 Jul 2008 17:25:05 +0900 精神的な苦痛 ご近所にはバレバレです 競売にかかると、裁判所により新聞などで発表されます。　また、インターネットや裁判所の情報は誰にでも見ることができるので不動産業者や金融業者の営業が家に押しかけ、近所の人や知人に知られてしまうことになります。 また、裁判所の執行官による強制執行や残債務の交渉なども自分で行わなければなりません。 競売落札後 落札後6ヵ月しかありません 競売で落札されたら6ヶ月間しか退去の猶予期間はありません。　それを過ぎたら明渡し強制執行になる可能性が高いです。　明渡し強制執行とは執行官が作業員と共にやってきて、家財を運び出して強制的に家屋を空にされてしまいます。 競売を止めたい！ 止めることはできません 抵当権は破産手続の影響を受けないので競売は止められません。 また、競売後の残債務の免責を受けるためには、抵当権者も債権者名簿に記載することが必要です。 債権者との交渉 残債務の交渉もご自分で 残債務の交渉などはご自身で行わなくてはなりません。　知識のない方の交渉では、債権者側に柔軟に対応してもらう事も難しいと思われます。　もちろん債権譲渡によるサービサー会社との交渉もご自身で行わなくてはいけません。 ]]> http://www.ninbai-kaiketucenter.net/090/post_46.html http://www.ninbai-kaiketucenter.net/090/post_46.html 090競売について Sun, 20 Jul 2008 17:18:45 +0900 債務者・保証人も自己破産をしなければならないことも 銀行は、引き続き債務者や保証人に対して支払いを請求することとなります。 債務者や保証人には競売後になお残るローン残高の返済義務が有ります。　したがって、銀行は、引き続き、借入者や保証人に対して支払いを請求することとなります。 また、住宅ローンでは「保証会社」が保証人になっているケースが一般的です。この場合、債務者本人が返済できないローン残高は、一旦、保証会社が債務者に代わって銀行へ立替払いしてくれますが、それで終わりになるのではなく、今度は、保証会社が債務者に対して立て替え払いしたローン返済を求めることになるのです。（債務者にとっては、債権者が銀行から保証会社へ入れ替わるだけのことです。） つまりは、債務者は、自己破産して責任を免れる（免責決定を受ける）以外、支払い義務を逃れることはできないのです。 ]]> http://www.ninbai-kaiketucenter.net/090/post_45.html http://www.ninbai-kaiketucenter.net/090/post_45.html 090競売について Sun, 20 Jul 2008 17:18:13 +0900 裁判所が売り主となるために瑕疵担保責任はつきません 不動産競売は、裁判所が間に入って行う取引です。　国の機関である裁判所が不動産の売主ですので、売主として信用できますし、取引も公正です。　この他にも、購入価格がお買い得であるなど、メリットもありますが、一般の不動産の売買とは異なり、不動産競売の場合、基本的に裁判所は何ら責任を負ってくれません。 例えば、購入した不動産物件に占有者がいる場合などは、裁判所が立ち退きをさせるのではなく、購入者が自分で立ち退かせなければなりません。　つまり、落札した人がすべてを自己責任で処理しなくてはいけないのです。 リスクを背負わないためにも、落札したい不動産を事前に調査すること、きちんと法律的立場からも裏づけのある事実を把握することが非常に重要となってきます。また、不動産の権利関係が複雑になっている物件などは、専門家に依頼することも必要になるかもしれません。 ]]> http://www.ninbai-kaiketucenter.net/090/post_44.html http://www.ninbai-kaiketucenter.net/090/post_44.html 090競売について Sun, 20 Jul 2008 17:17:27 +0900 強制的に不動産を処分して売却代金を返済に充てることです 社長の写真 不動産競売は、債務者から債権の返済を受けられずに困った銀行などの債権者/抵当権者が、債務者の負債を回収するため債務者が所有する不動産や担保物件の売却を裁判所に申し立て、その不動産を差し押さえて、強制的に裁判所の管理下で売却し、その売却代金から債権者が支払いを受ける手続きです。 また、相続によって得た財産物件を分ける場合にも不動産競売を利用することができます。　相続の場合にも、裁判所に不動産の売却を申し立てて、物件を売ってもらい、その売却代金から相続人が代金分割を受けることになります。 ]]> http://www.ninbai-kaiketucenter.net/090/post_43.html http://www.ninbai-kaiketucenter.net/090/post_43.html 090競売について Sun, 20 Jul 2008 17:16:09 +0900 税理士・柳田幸紀の思い 生年月日 ： 1973年 最終学歴 ： 法政大学経営学部卒業 職歴　　 ： 東和銀行本店営業部・会計事務所 現在　　 ： 柳田税理士事務所 住所　　 ： 東京都豊島区東池袋1-31-5-903 電話　　 ： 03-5950-6731 税理士・柳田幸紀とその道のプロ達である税理士、司法書士、弁護士そして不動産コンサルタント達が貴方の債務のご相談をお伺いいたします。 競売、任意売却などを含む債務整理とか相続問題では、弁護士さんであっても税務のことに精通しているわけでもないので、法的な部分は弁護士に、税務的な部分は税理士、不動産関係は不動産業者など、専門的なことは各々専門家のアドバイスを受けながら、キッチリと行っていかなければなりません。 私たちのネットワークであれば税務問題の絡む債務整理を総合的に処理できます。 ]]> http://www.ninbai-kaiketucenter.net/001/post_42.html http://www.ninbai-kaiketucenter.net/001/post_42.html 001会社概要 Sun, 20 Jul 2008 17:12:26 +0900 弁護士を立てて交渉がベスト ご本人であれば、直接に債権回収会社(サービサー)との交渉は出来ます。　実際に、私たちのアドバイスを受けながらご自身でサービサーと交渉を重ねご自分の債権を買い取り、いまや残債務の無い身の上となられた方々がおります。 サービサーとの交渉は1回だけ、2回だけという即答型では有りません。　何度も何度も何度も交渉に交渉を重ねなければなりません。 一般の方には時間と手間がかかり過ぎると思います。 交渉と法律のプロにお金を払ってでも交渉を依頼なさることをお勧めいたします。 ]]> http://www.ninbai-kaiketucenter.net/070/post_41.html http://www.ninbai-kaiketucenter.net/070/post_41.html 070サービサーと任意売却 Sun, 20 Jul 2008 15:32:24 +0900 架空請求のトラブル！ 債権回収を名乗る業者から、債権譲渡されたので強制一括回収すると書かれた「未納料金最終通告」のハガキが自宅に届いた。　請求内容や業者の住所、代表者名、電話番号の記載がなく複数の携帯電話番号が記載されているだけで、連絡しない場合は、直接回収に行くので至急連絡するよう書かれている。 架空請求のトラブルが急増しています。　架空請求の場合、連絡先が携帯電話番号だけであったり、振り込み指定口座の名義人が個人名であったりします。　また、「債権譲渡を受けた」という業者から通知が来たというケースが多いようですが、「債権譲渡を受けた」という業者からの債権譲渡通知は無効ですので、支払い義務はありません。　債権者から直接、債権譲渡通知を受けた場合は、債権者の住所・氏名の真偽、何の請求か、請求金額が不当でないか、など確認することが必要です。 ]]> http://www.ninbai-kaiketucenter.net/070/post_40.html http://www.ninbai-kaiketucenter.net/070/post_40.html 070サービサーと任意売却 Sun, 20 Jul 2008 15:31:53 +0900 普通は内容証明郵便です 債務者への通知は通常内容証明郵便で行われます。 元の債権者と債務者に信頼関係があり合意すれば特に内容証明郵便による通知に限りませんが、重複譲渡などのトラブルを避けるため確定日付けがある内容証明郵便によるのが通例です。 債務者が「譲渡の知らせは聞いていない」や、また、譲渡されたと称する者へ支払っても元の債権者が「譲渡した覚えは無い」などのトラブルを避ける為には内容証明郵便で通知する以外ありません。　逆に言えば内容証明郵便によらない譲渡の通知では「譲渡の件は知らないので払わない」と言えます。 ]]> http://www.ninbai-kaiketucenter.net/070/post_39.html http://www.ninbai-kaiketucenter.net/070/post_39.html 070サービサーと任意売却 Sun, 20 Jul 2008 15:30:39 +0900